.jpg)
Is het een goed idee om nu in vastgoed te investeren?
Door het onzekere economische klimaat en de stijgende rente kochten investeerders de jongste twee jaar minder vastgoed. Maar experts wijzen op de opportuniteiten.
Door de stijgende rente is het duurder om te lenen, wat weegt op het huurrendement van een investeerder. Een jaar geleden ging de registratiebelasting op tweede woningen bovendien naar 12 procent. Volgens Immotheker Finotheker bedraagt de gemiddelde vaste rente voor een looptijd van 20 jaar momenteel 3,4 procent. Vastgoed krijgt door de stijgende rente ook meer concurrentie van andere beleggingen. Obligaties en termijnrekeningen bieden nu hogere coupons en meer rente dan tijdens het jarenlange nulrentebeleid van de centrale banken.
Hogere huurprijzen
Is het dan geen goed moment om te investeren in vastgoed? Experts menen van wel. Ze stippen aan dat er een grote nood is aan investeerders in huurwoningen. Die markt staat onder druk, wat tot hogere huurprijzen zal leiden.
'Door het toenemend aantal gezinnen is er een gigantische nood aan kwalitatieve huurhuizen en -appartementen', zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders. 'We kaarten de schaarste op de huurmarkt al jaren aan. Daardoor stijgen de prijzen stelselmatig in onze huurbarometer', zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.
Vooral bij vrijstaande energiezuinige woningen is het probleem enorm. ‘We horen verhalen waarbij er 50 kandidaten en meer zijn per woning. Er wordt met sollicitatiebrieven gewerkt om al een eerste selectie te maken. Daar was vijf jaar geleden geen sprake van’, zegt Thijs. 'Als een huis te huur wordt gezet, is het bij wijze van spreken binnen tien minuten verhuurd', zegt Vandenhende.
Het probleem wordt dwingender door de gestegen rente. ‘Dat de rente zo hoog is en vastgoed duurder is geworden, leidt ertoe dat veel mensen niet meer in staat zijn om een eigen woning te kopen. Zij zullen de huurmarkt moeten opgaan', zegt Vandenhende. Gemiddeld bedraagt de prijs van een woning in Vlaanderen 358.271 euro. Een huurwoning kost 815 euro per maand.
'Door de gestegen rente zijn mensen afwachtender geworden om een woning te kopen. Ze blijven langer op de huurmarkt voor ze de stap naar een koopwoning zetten', zegt Thijs. 'Daar komt bij dat jongere gezinnen niet meer weigerachtig staan tegenover huren. Ze zien een huurwoning als onderdeel van een flexibele manier van leven.'
Meer mensen op de huurmarkt betekent dat de huurprijzen stijgen. Voor wie in vastgoed investeert, is dat positief. ‘Vastgoed heeft bovendien een zekerheidsfactor. Terwijl de aandelenbeurzen grote pieken en dalen kennen, is er bij Belgisch vastgoed nog nooit echt een dal geweest. Mocht u dus uw vastgoed verkopen, kunt u vrij zeker zijn van de waarde', zegt Vandenhende.
'De voorbije 40 jaar zijn woningen niet goedkoper geworden', voegt Thijs toe. 'Wachten met kopen is daarom een slecht idee, want woningen zullen niet goedkoper worden.' Er is wel een kanttekening: vastgoed is 10 tot 15 procent overgewaardeerd volgens KBC-econoom Johan Van Gompel. Die overwaardering zal op lange termijn weggewerkt worden. Maar hoe dan ook gaat de econoom ervan uit dat de vastgoedprijzen op middellange termijn jaarlijks 3 procent zullen stijgen.
'Investeer niet in oud appartement'
Op dit moment zijn er heel wat opportuniteiten op de vastgoedmarkt, vindt Vandenhende. ‘Ik geloof dat je moet kopen als het slecht gaat en als iedereen schrik heeft. Denk goed na over waarin u investeert. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het ecologische aspect als u een investeringspand koopt. Ook de locatie is erg belangrijk.'
Volgens Vandenhende is het vooral nuttig om te kijken waar de nood het hoogst is. 'Investeer niet in een rusthuis of een assistentieflat op 15 kilometer van een stadscentrum. Meer en meer mensen trekken naar de stadscentra. Als u daar een woning verhuurt, zult u altijd een kwalitatieve huurder vinden.'
Een ouder energieverslindend appartement kopen is ook geen goed idee, want daar hangt een renovatieplicht aan vast. De renovatie van gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw kan problemen opleveren omdat daarover gemeenschappelijk beslist moet worden. 'Het kan wel interessant zijn een iets ouder huis te kopen, op te knappen en dan te verhuren als u handig bent', zegt Vandenhende.
Hij schat dat een brutorendement tussen 2,7 en 3,2 procent haalbaar is voor de verhuur van nieuwbouw. 'Dat is de totale jaarhuur gedeeld door de totale aankoopkosten.' Daarbij wordt nog geen rekening gehouden met het fiscale aspect van huurinkomsten en met bijkomende kosten zoals maandelijkse lasten of onroerende voorheffing.
Sociale verhuur
Behalve aan panden voor de gewone verhuur is er ook een enorme nood aan woningen voor sociale verhuur. De wachtlijst voor een sociale woning loopt op tot bijna 200.000 kandidaten. 'Het rendement ligt iets lager dan als u een gewone woning verhuurt, maar het risico bij sociale verhuur is nul', zegt Vandenhende.
Als u een woning via een sociaalveherhuurkantoor (SVK) verhuurt, boet u in op de huurprijs, maar wordt u elke maand stipt betaald, zelfs als de huurder geen geld heeft. Als u een beroep doet op een SVK, sluit u een huurcontract af met het kantoor en kunt u zelf de huurder niet kiezen. Het SVK is dan verantwoordelijk voor de betaling van de huur. Als de huurder schade aanricht, regelt het SVK dat met de huurder. Het kantoor verbindt er zich toe het pand in dezelfde staat terug te geven, op de normale slijtage na.
(Bron: https://www.tijd.be/netto/analyse/vastgoed/is-het-een-goed-idee-om-nu-in-vastgoed-te-investeren/10467254.html)